Viele Deutsche legen Wert auf ein Eigenheim und auch als Wertanlage sind Immobilien beliebt. Kein Wunder, der denn die Preise für Grundstücke und Häuser steigen konstant. Hohe Freibeträge machen Immobilien auch für Erben attraktiv. Vorgeschriebene Klimaschutzstandards könnten aber für viele Erben zum Problem werden, denn kostenintensive Sanierungen werden in vielen Fällen beim Eigentümerwechsel zur Pflicht.
Immobilien gelten als wertstabil und seit einiger Zeit sogar als sehr lohnendes Investment. Ein Blick auf die Entwicklung der Grundstückspreise scheint das zu belegen. Lag der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter im Jahr 2000 noch bei 76 Euro, waren es 2020 schon 213 Euro. Ein Preisanstieg von satten 280 %. Werbei solchen Immobilienpreisentwicklungen eine Immobilie erben kann, nimmt dieses Erbe deshalb meist gerne an. Allzu unüberlegt sollte das allerdings nicht geschehen. Der Erbschaftssteuerfreibetrag ist zwar relativ großzügig, aber andere Kosten können das Immobilienerbe teuer werden lassen. Mit einem Verkehrswertrechner können sich potenzielle Erben einen ersten Überblick über den Wert der Immobilie verschaffen. Dann können etwaige Folgekosten besser abgewogen werden. Neben der Steuer können das zum Beispiel Belastungen durch Schulden sein, die ebenfalls auf den Erben übergehen würden. Auch eventuell nötige Sanierungen können hohe Kosten verursachen. Und die lassen sich aufgrund neuer Klimaschutzstandards nicht mehr leicht umgehen.
Wer heute ein Haus baut, muss dabei bestimmte gesetzlich Vorgaben zum Klimaschutz erfüllen. Ältere Häuser müssen entsprechend saniert werden. Das betrifft beispielsweise Heizungsanlagen und die Dämmung von Dachböden. Wird das Haus nicht selbst genutzt, sondern etwa vermietet, können die erforderlichen Standards höher liegen. Ein- und Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst schon länger bewohnt werden (vor dem 1. Februar 2002), sind von dieser Pflicht allerdings ausgenommen. Sobald es zu einem Eigentümerwechsel kommt, gilt das nicht mehr. Der neue Eigentümer muss dann innerhalb von zwei Jahren für die Sanierung sorgen. Das ist nicht nur bei einem Verkauf der Fall, sondern betrifft auch Erben. Selbst wenn diese ebenfalls im Haus gewohnt haben, fällt die Sanierungspflicht an. Potenzielle Erben sollten sich über die möglichen Kosten deshalb vorab einen Überblick verschaffen.
Betreffen könnte die Regelung in Zukunft viele Erben, denn zurzeit sind mehr als 30 % der Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern älter als 65 Jahre. Das Problem hoher Sanierungskosten kommt also in den nächsten Jahren und Jahrzehnten auf deren Erben zu. Das Erbe anzutreten, wird sich in den meisten Fällen dennoch lohnen. Dazu tragen auch niedrige Zinsen für Sanierungskredite bei. Wer nach Effizienzstandards saniert bekommt diese besonders günstig bei der KfW. Dabei sind auch Zuschüsse und Fördermittel möglich. Nach einer entsprechenden Sanierung sind übrigens auch die Einsparungen bei den Energiekosten deutlich spürbar. Wer eine entsprechende Immobilie besitzt, aber von der Sanierungspflicht ausgenommen ist, sollte die Maßnahmen also trotzdem in Betracht ziehen. Das kommt dann später auch den Erben zugute, die sich um diesen Aspekt des Erbes keine Gedanken mehr machen müssen.
Wer vermietet, verkauft oder verpachtet, sollte an den Energieausweis denken. Er muss Mietern oder Käufern auf Verlangen vorgelegt werden und gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses. Wer die Immobilie selbst nutzt, braucht ihn allerdings nicht.
