Wer aufgrund der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie sein Geschäft schließen musste, kann nicht ohne weiteres die Miete für seine Ladenräume auf null reduzieren. Zu dieser Einschätzung kamen das Oberlandesgericht Karlsruhe und das Oberlandesgericht Dresden in zwei verschiedenen Berufungsfällen, wie am Donnerstag bekannt wurde. Die Kläger hatten wegen des ersten Lockdowns für April 2020 keine Miete gezahlt und waren jeweils vor den Landgerichten damit gescheitert. (Az. 7 U 109/20 und 5 U 1782/20)
In dem Fall, der vom OLG Karlsruhe behandelt wurde, ging es um einen Einzelhändler, dessen Ladenlokal nach einer behördlichen Anordnung für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste. Dies jedoch begründe keinen "Sachmangel des Mietobjekts", der zu einer Reduzierung der Miete berechtigt, wie das OLG entschied. Der Zustand der Mieträume habe die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume weiterhin erlaubt.
Zwar komme es grundsätzlich in Betracht, wegen des "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" die Zahlung der vollständigen Miete als unzumutbar einzustufen, erklärte das Gericht weiter. Dafür jedoch müsse im Einzelfall geprüft werden, ob die Umstände die Existenz des Einzelhändlers gefährden und eine Anpassung seitens des Vermieters möglich sei. Solche "besonderen Umstände" habe der Kläger aber nicht ausreichend geltend gemacht.
In dem anderen Fall hatte die Berufungsklage zumindest teilweise Erfolg. Die Einzelhändlerin hatte die Miete ebenfalls mit der Begründung ausgesetzt, dass sie ihr Geschäft nicht habe öffnen können. Sie berief sich auf einen Mangel des Mietobjekts, die Unmöglichkeit, es zu benutzen und ebenfalls eine Störung der Geschäftsgrundlage. Das Landgericht Chemnitz hatte sie noch zur vollständigen Mietzahlung verurteilt.
Das Oberlandesgericht Dresden sah nun zumindest die Störung der Geschäftsgrundlage als gegeben an und entschied, die Mietverpflichtungen müssten auf Mieter und Vermieter verteilt werden. So sei eine "Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent" für die Klägerin gerechtfertigt und auch angemessen, weil keine der Seiten dafür verantwortlich sei, dass das Geschäft geschlossen werden musste.
In beiden Fällen wurde Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Urteile sind daher noch nicht rechtskräftig.
by Christof STACHE
